El mito del terreno "unicornio": Por qué la ubicación no lo es todo en el desarrollo inmobiliario

Todos soñamos con encontrar ese terreno espectacular, una oportunidad que parece perfecta por su ubicación y su precio. Lo vemos, lo visualizamos y sentimos que ya ganamos. Sin embargo, conforme pasan los meses, descubres que ese lote que considerabas un "unicornio" no permite construir lo que realmente deseabas o lo que el mercado demanda actualmente.

Este es un error real y representa una de las causas más frecuentes de proyectos con bajo retorno y expectativas incumplidas.

El valor no está en la tierra, sino en su potencial

En la compra de un terreno o en la asociación del dueño de un terreno para un proyecto inmobiliario, no basta con analizar el valor por metro cuadrado. El verdadero valor reside en lo que se puede edificar sobre él. Esta distinción es vital, ya que si no se permite lo que quieres hacer o el mercado no lo está pidiendo, el proyecto podría quedarse estancado antes de empezar.

Muchos inversionistas y desarrolladores se emocionan por lo que ven alrededor del lote que están analizando, pero es fundamental hacerse las preguntas correctas:

• ¿Qué usos de suelo permite la normativa en este lote específico?

• ¿Cuál es la densidad permitida, es decir, cuántas unidades reales pueden construirse?

• ¿Qué limitaciones imponen los coeficientes urbanísticos?

Estos factores no son temas menores. Son los datos que definirán cuántos metros podrás construir y, como resultado, cuántos podrás vender o rentar.

El riesgo de la "huella" invisible

Es común encontrar situaciones donde se adquiere un predio mediante fideicomisos de desarrollo y después se descubre que la huella construible es menor a la esperada. Esto no solo provoca rediseños costosos, sino que en el peor de los casos el proyecto pierde competitividad frente a otros más eficientes.

A menudo se buscan respuestas rápidas confiando en relaciones vagas de precio por metro cuadrado o basándose únicamente en las edificaciones vecinas. Esto sucede porque tanto dueños como desarrolladores se dejan llevar por la emoción de una posibilidad grandiosa, de la misma forma que alguien compra una propiedad antes de revisar el reglamento del fraccionamiento o el plan de desarrollo urbano local.

El compromiso del socio desarrollador

Si eres alguien que va a ceder su terreno para un desarrollo, desde ideas efg aconsejamos que el desarrollador se comprometa con una fecha de entrega clara y penalizaciones establecidas. En el momento en que no recibes el retorno de capital a tiempo, estás perdiendo dinero. Sin este compromiso, el desarrollador simplemente obtuvo tierra barata y solo la trabajará cuando lo considere necesario o viable para él. De esta forma, obligas a quien se encarga de analizar el proyecto a poner las manos en el fuego por el éxito del mismo. De lo contrario, es mejor buscar otro socio.

Nuestra Metodología: Del dato a la estrategia

Como consultores de proyectos inmobiliarios, abordamos la adquisición del terreno con una metodología estructurada:

1. Análisis Normativo: Revisamos usos permitidos, densidades, COS y CUS. Comprar un terreno sin analizar estos coeficientes es como comprar un instrumento musical perfecto sin saber qué notas puede tocar. Podrías tener el mejor instrumento, pero si no puedes tocar la melodía que necesitas, no lograrás la música que imaginaste.

2. Visualización Estratégica: Una vez que tenemos estos datos, transformamos la información técnica en esquemas visuales comprensibles para que nuestros clientes entiendan el potencial real sin necesidad de ser expertos.

3. Análisis de Contexto: Agregamos exploraciones de orientación, entorno, mercado objetivo y proyección de negocio para optimizar el diseño del proyecto de modo que se conecte con el plan de negocios.

Así es como evitamos improvisaciones y decidimos con claridad. El entendimiento profundo de lo que se puede y no se puede hacer nos ayuda a evaluar el verdadero potencial de construcción, planear con certeza y optimizar la relación entre diseño y negocio. Puedes profundizar en este último punto en nuestro artículo: Cómo el Diseño Estratégico Mejora el Flujo de Efectivo.

Adquirir un terreno o donar uno para un proyecto no puede ser una apuesta emocional. Debe ser una decisión informada para que sea rentable para todas las partes involucradas.

¿Qué factores sopesarás primero antes de invertir en tu próximo terreno?